LA CLAUSULAS ABUSIVAS. Clausula suelo

En los últimos meses venimos oyendo hablar de las clausulas abusivas en los préstamos hipotecarios, y fundamentalmente de la cláusula suelo (el interés mínimo fijado en muchos préstamos hipotecarios que impide bajar la cuota que abonamos a pesar de estar bajando en los últimos años el tipo de interés). Pero estas sentencias sobre clausulas abusivas en los contratos en masa (no negociados individualmente sino en los que las clausulas ya vienen prefijadas por una de las partes) vienen siendo impugnadas y en muchos casos ganadas en los Tribunales desde hace mucho tiempo, lo novedoso es que a través de una reciente Sentencia del Tribunal Europeo (de 14 de marzo de 2013) se cuestiona nuestro sistema de ejecución hipotecaria, haciendo esta sentencia, debido al drama y alarma social creada, que se modifique el procedimiento de ejecución hipotecaria en la Ley de Enjuiciamiento Civil, permitiéndose ahora el planteamiento de todas las clausulas abusivas que las partes crean que anulan el contrato pudiendo plantearlas como causa de oposición.

Asimismo se ha modificado la ley hipotecaria, y el RD de protección de los deudores hipotecarios que en su redacción originaria solo permitía a un porcentaje muy pequeño de afectados el poder acogerse a la protección que brinda el mismo (bien por los limites económicos o bien por el importe concedido en las hipotecas muy superior al establecido). En su redacción originaria anterior la mayoría de bancos se habían adherido al código de buenas prácticas. Vamos a ver si se adhieren a esta reforma planteada (se publicará el 15 de julio aproximadamente) en la que se amplía el abanico de afectados que podrán acogerse a sus medidas de recuperación. Los principales cambios han sido la elevación de las cuantías de los ingresos familiares (3 veces el IPREM, que puede incrementarse hasta 4 y 5 veces en casos de minusvalías) y la ampliación de la limitación del importe concedido en la hipoteca, así por ejemplo en la zona de Vélez-Málaga  al no superar los 100.000 habitantes el importe del préstamo  no podía pasar de 120.000 €, ahora se incrementa entre 30.000 y 90.000 € más dependiendo del número de personas que habiten la vivienda.

Se cuestiona ahora si el dinero que se ha pagado de más en estos años debe o no devolverse por parte de los bancos por la eliminación de esta clausula nula, es decir ¿es de aplicación retroactiva ?.  Algunos Juzgado el nº 2 de Málaga, Córdoba, Orense ya han dictado sentencias(que aún no son firmes) condenando a las entidades bancarias a la devolución de lo cobrado. Entendemos que al ser una clausula nula así debe ser, ya que debe tenerse por no puesta, pero habrá que plantear la reclamación al banco.

¿Qué tipo de interés estaría pagando si no existiese la clausula suelo?.

Tomamos el índice de referencia indicado en la hipoteca que normalmente suele ser el Euribor (también puede ser el índice de interbancario de las Cajas de Ahorros etc) y a esto debemos añadirle el diferencial fijado en el contrato que suele estar entre  0,75 y el 2,5% aproximadamente, aunque también podrían ser más bajos en caso de establecerse bonificaciones o compensaciones por tener seguro de vida, tener la nómina domiciliada en el banco, etc.

A partir del año 2008-2009 el Euribor empezó a bajar de tal forma que si por ejemplo cogemos el mes de diciembre del año 2009, (porque nuestra hipoteca la firmáramos en enero, ya que se toma como referencia el del mes anterior publicado en el BOE), el Euribor estaba a 1,242 si le sumamos nuestro diferencial p.ej de 1 punto, tenemos que el interés aplicable de no existir la clausula suelo seria de 2,242 %, de esta forma si nuestra clausula suelo estaba fijada en 3%, hemos pagado de más la diferencia entre ambas cantidades (0,758 %).

Media Anual del Euribor

 

   2005   2006   2007   2008   2009   2010   2011   2012   2013 
 Enero  2,312 2,833 4,064 4,498 2,622 1,232 1,550 1,837 0,575
 Febrero  2,310 2,910 4,094 4,349 2,135 1,225 1,714 1,678 0,594
 Marzo  2,335 3,100 4,106 4,590 1,909 1,215 1,924 1,499 0,545
 Abril  2,265 3,221 4,253 4,820 1,771 1,225 2,086 1,368 0,528
 Mayo  2,286 3,308 4,373 4,994 1,644 1,249 2,147 1,266 0,484
 Junio  2,103 3,401 4,505 5,361 1,610 1,281 2,144 1,219
 Julio  2,168 3,538 4,564 5,393 1,412 1,373 2,183 1,061
 Agosto  2,223 3,615 4,666 5,323 1,334 1,421 2,097 0,877
 Septiembre  2,219 3,715 4,725 5,384 1,261 1,420 2,067 0,740
 Octubre  2,414 3,799 4,647 5,248 1,243 1,495 2,110 0,650
 Noviembre  2,684 3,864 4,607 4,350 1,231 1,541 2,044 0,588
 Diciembre  2,783 3,921 4,793 3,452 1,242 1,526 2,004 0,549

 

El Tribunal Supremo ha declarado en reciente sentencia Nº: 241/2013  de 9 de Mayo de 2013 que las clausulas suelo, aunque son legales, son abusivas por no haber sido negociadas de forma individual, y no ser transparentes, o dicho de otra forma por no haberse informado de forma clara al consumidor de lo que significaba esta cláusula.

 

Además de la cláusula suelo hay muchas otras que nos encontramos en los préstamos hipotecarios, la de vencimiento anticipado , pacto de liquidez unilateral de la deuda por parte del banco, intereses moratorios abusivos, regulados ahora por la llamada ley “antidesahucio”, en tres veces el interés legal (este año 12%), Clausula de gastos y comisiones por reclamación de recibos impagados etc.

Los Bancos y cajas que han sido condenados con la eliminación de la clausula suelo, ya están recalculando la cuota con el tipo de interés variable que corresponde sin dicha clausula, otras esperan a que el cliente se lo solicite por escrito, algunas incluso están solicitando que se le firme alguna documentación, o peor aún realizar otro contrato, por ello os sugerimos desde la Oficina de Intermediación Hipotecaria que busquéis asesoramiento jurídico antes de realizar cualquier gestión que pudiese perjudicar sus intereses

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